房市降杠杆,避免危机重演

近日楼市调控机制密集推出。3 月25 日上午,上海公布“史里更严”楼市政策,提高二套房首付至5-7 成,延长社保缴纳期限到5 年等,3 月25 日深夜,深圳发布楼市政策,二套房首付提高到4 成,社保缴纳期限延长到3 年等。同日,央行和银监会系统也在北京跟上海分别下发了特急文件,收紧房市调控,武汉宣布将首套房公积金存款最高额度由60 万降低为50 万

1)我们在2014~2015 年曾分析“一线房价翻一倍股票配资,三四线涨不动,房地产投资零飙升”,2015 年下半年股市转熊之后,一线核心二线房价上涨。近日楼市调控机制密集推出,主要方法以及提升二套房首付,限购政策趋严等,本轮新政实行背景是二线房价过快增长,并有攀升到一线势头,但增长过程产生了2015 年股市和1991 年日本的个别特性,风险较大需防微杜渐。新政增加了二线房市增量需求,对房地产销售理财有必须消极影响,但三四线房地产去库存仍是2016 年重要任务。本轮房价下跌具有显著的“政策市”特征,预计政策将逐渐减少一线城市均价涨速。房市降杠杆、稳预期,避免了价格上涨后的大跌风险,十次危机九次地产,未来楼市新政需再次适应“总量放缓、结构分化”新建设时期特点。

2)本轮房地产新政较严厉,主要内容:(1)提高二套房首付比例。上海普通住宅增加1 成到5 成,非普通住房改善3 成到7 成;深圳提高1 成到4 成。(2)限购政策趋严股票配资,非户籍购房延长社保缴纳期限。非本市户籍居民家庭房产缴纳个人所得税或社会保险的期限,上海由2 年提高到5 年,深圳由1 年提高到3 年。(3)加大土地供给,打击首付贷和加强保障房建设等。

3)新政背景是本轮一线房价过快增长,并有攀升到一线势头,但增长过程产生了2015 年股市和1991 年日本的个别特性,风险较大需防微杜渐。

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和2015 年股市比:(1)“水牛”,货币超发已流向实体经济;(2)“政策牛”,“刺激牛”,2014 年以来不断出台刺激房地产政策;(3)“杠杆牛”,鼓励居民加杠杆,测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的,全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右股票配资,撬动的房地产成交额按照保守的5 倍计算,杠杆成交总额逾2500 亿元。(4)“疯牛”,脱离基本面加速增长。

与中国1991 年前后房地产大泡沫比:(1)涨速快,1987-1990 年间,日本六大城市均价年均增长24.6%,远逾1986 年前均值;(2)脱离基本面,广场协议后中国外贸大降,实体困难,经济增长超过1986 年前的差值;(3)货币超发,从1986年开始,日本M2 增速大幅加强,利率大降;(4)区域分化显著,1986-1991 年间日本六大都市房价上涨,中小城市房价下跌更小;(5)政策刺激。1991 年前,货币宽松催生了泡沫,随后货币紧缩又刺破了泡沫。中国2015 年以来房价下跌也显现上述特征。

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4)新政有助于房价降温,对房产市值和融资反弹有必须消极影响。改善型和非户籍购房需求是二线城市地产业务的重要支撑,本轮新政增加首付、限购趋严等又增加了增量需求,对房地产销售有必须消极影响。首先,本轮新政的显著特点是“因城施策”。一线城市加强管控同时,三四线一直在全力扶持,房地产去库存仍是2016 年首要任务之一。其次,一线城市调控趋严,避免了价格上涨后的大跌风险。再次,一线城市限购趋严,可能部分房产需求向大都市圈周边卫星城挤出。最后,一线和核心二线城市房地产投资占全球总量不到20%。

5)预计政策将增加一线城市均价涨速。本轮房价下跌具有显著的“政策市”特征,每项重要制度后二线城市房价却发生了拐点性变化。“1121”降息后,止跌反弹,“330 新政”后,加速增长但之后上升,“930 新政”后再度加快下跌。2016年2 月2 日首付比例下调和2 月19 日契税和营业税调整后,房价在年底后跳涨。

一线城市房价对新政敏感的背后凸显了资金行为跟预期的迅速变动,预计政策松绑会逐渐减少一线城市均价涨速,但因为短期“补库存”较难,房价短期明显上升概率较低。

6)房市降杠杆、稳预期,避免衰退重演。房地产是周期之母,十次危机九次地产:地产泡沫过高将增加一国实体经济竞争力,地产泡沫破灭将导致经济金融动荡。中国房地产体量大(超200 万亿,远逾股市和债市),投资占比高(房地产链上相关投资占固投约50%),杠杆高(房地产贷款21 万亿)。从未实施细则看,降低首付比例、打击首付贷、限购政策趋严等,都有利于房市降杠杆,稳预期,降低了美国经济尾部风险,此前一线城市房价暴涨增加了美国经济长期忧虑前途预期。

7)中国房市向何处去:本次重拳出击降低了灾难重演概率经济降杠杆和股票,房地产政策要再次适应“总量放缓、结构分化”新建设时期特点。当前美国房市泡沫和1991 年日本通缩大泡沫和2015 年中国股市大泡沫有很多相似之处,同时也具有1974 年日本房市的这些特性跟消化空间,如经济有望中速增长、城镇化还有必须空间等基本面有利因素,如果抑制得当经济降杠杆和股票,尚有转机,本轮新政有利于抑制通胀过快增长势头,有利于房市降杠杆、稳预期,降低了延续中国“最后的狂欢”和股市泡沫破灭概率。住宅投资已告别高上升时代,房地产政策要再次适应“总量放缓、结构分化”新建设时期特点,避免货币超发造成资产价格脱离人口、城镇化、经济增长等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最后是想破的,谁也摆脱不了地心引力。

作者: 股票配资

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